TSX:BEI
分析
Boardwalk REIT（TSX:BEI）周三公布了第三季度财务业绩。以下是公司第三季度财报电话会议的记录全文。
观看网络直播，请访问
SummaryBoardwalk REIT报告称，尽管租金收入增长了0.9%，但由于物业税增加，同一物业的净营业收入轻微下降了1.1%。
公司强调了其在提供经济适用房和保持高入住率方面的战略举措，报告称入住率达到97%，这得益于Alberta和Saskatchewan的强劲需求。
Boardwalk REIT的未来展望包括收紧指引，预计2026年同物业NOI增长1%至2%，每单位FFO在4.65至4.75美元之间，反映出在竞争激烈的市场中保持稳定表现。
管理层强调了正在进行的资本配置工作，其中包括因估值偏低而专注于单位回购以及战略性资产出售，这些举措有助于提升流动性和财务稳定性。
公司指出，由于移民问题导致非永久居民流动率上升，带来了一定挑战，但仍对潜在的移民政策变化对住房需求的影响持乐观态度。
完整记录操作员
女士们、先生们，下午好，欢迎参加Boardwalk REIT 2026年第三季度财报电话会议。目前所有线路均处于只听模式。演讲结束后，我们将进行问答环节。如果您在会议期间任何时候需要即时帮助，请按星号零联系接线员。本次电话会议于2026年11月4日星期三录制。现在我将把会议交给财务与投资者关系副总裁Eric Bowers。
Eric Bowers（财务与投资者关系副总裁）
谢谢Vanessa，欢迎参加Boardwalk REIT 2026年第三季度业绩电话会议。今天与我一同出席的有首席执行官Sam Kolias、总裁James Ha、首席财务官Gregg Tinling、企业发展与治理高级副总裁Samantha Kolias-Gunn，以及投资高级副总裁Samantha Adams。我们在此对我们生活和工作所在的传统土地致以敬意，并重申我们共同致力于尊重、守护和社区建设的承诺。在进入业绩讨论之前，请注意本次电话会议正通过网络直播广泛分发。如果您尚未查阅，请访问bwoc.com投资者页面，您将在那里找到今天演示文稿的链接，以及信托财务报表、MD&A和季度报告的PDF文件。
从第二张幻灯片开始，我们想提醒各位听众，本次电话会议及演示中的某些陈述可能被视为前瞻性陈述。尽管此类陈述中提出的预期基于合理假设，但Boardwalk的未来运营及其实际表现可能与任何前瞻性陈述中的内容存在重大差异。可能导致实际结果与这些陈述存在重大差异的更多信息，已在Boardwalk公开提交的文件中详细说明。
现在我把电话交给Sam Kolias。
Sam Kolias（董事长兼首席执行官）
谢谢，Eric。从第4张幻灯片开始。欢迎大家来到我们的Boardwalk Family Forever以及2026年第三季度业绩发布。重新定义BFF——Boardwalk Family Forever——位于我们组织架构图的最顶端。家庭就是一切。社区和团队表现指引我们成为多户公寓社区的首选。与我们的住户、员工、投资者、合作伙伴、资本、环境、社区一起工作、投资并把这里称为家。我们都是不可或缺、相互联结的家庭成员，我们的真正北方是爱永远驻留之地，创造三赢局面。
携手共进，行稳致远。我们的领导者始终将团队放在首位，而我们的团队则将居民家庭成员放在首位。秉承黄金法则的指引，我们打造了高效能的客户服务文化，创造了韧性十足的业绩。正如下一张幻灯片所示，与去年同期相比，GAAP和非GAAP指标均展现出持续的韧性表现：同物业租金收入增长0.9%，同物业净营业收入下降1.1%。我们的营业利润率下降140个基点至67%，主要原因是下半年房产税增加。我们的运营资金有所下降，主要原因是资产出售。资产出售为我们的正常发行人回购计划提供了资金，该计划帮助缓解了每单位FFO下降1.6%的影响，展示了战略性资本配置对最大化自由现金流的作用。
由于我们的IFRS净资产出现非现金减少，利润随之下降。现在，我想把发言权交给Samantha Kolias-Gunn。
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
非常感谢，Sam。我们非常感激我们的团队、Boardwalk大家庭的坚持不懈、出色表现以及对公司使命的持续投入——让我们的居民家庭成员始终感受到家的温暖与关爱。接下来看第6张幻灯片，我们的运营稳定性以及对经济适用房的承诺：我们核心市场的租赁市场基本面具有竞争力。尽管新增供应主要集中在高端豪华产品上以支撑高昂的建筑成本，但对更经济适用住房的需求依然存在。
我们感谢与CMHC和联邦政府的合作，他们实施了有效的公共政策来增加供应，从而平衡了加拿大各地的租赁市场，为所有加拿大人提供了更多的可负担性。我们继续履行承诺，在更具竞争力的环境中提供急需的可负担住房，我们经验丰富、表现卓越的团队、卓越的产品质量——自2017年以来，我们已投资超过10亿美元用于品牌重塑和重新定位工作——以及我们作为负责任的社区提供者对Boardwalk大家庭的奉献。
我们的自我监管使我们在各种市场周期中都能取得富有韧性的成果，因为我们灵活调整新签和续租租金，保持入住率、利润率、NOI和声誉的稳定，加之我们雄厚的财务基础、最低分配政策带来最大再投资和自由现金流增长、战略重新定位、无与伦比的客户服务，以及我们坚实的家族价值观基础，我们始终处于能够交付稳定业绩的位置。
接下来看第7页幻灯片。我们的战略品牌重塑提升了住户体验，以实惠的价格提供卓越品质，根据Rentals.ca的数据，我们的入住率保持在97%的高位。我们两居室公寓的平均入住租金为1,609美元，颇具吸引力，尤其是相对于加拿大平均水平2,221美元而言。接下来看第8页幻灯片。可负担性继续推动我们核心市场Alberta和Saskatchewan的人口正增长和领先的经济增长。由于省际迁移、与其他省份相比更具韧性的净非永久居民人数以及较高的自然增长成分，Alberta目前在全国范围内的人口绝对增长最为强劲。Quebec取得了强劲成果，进一步证明了对经济适用房的强劲需求。
安大略省保持稳定。关于我们核心市场——住房、阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省——的韧性，以及这些省份作为加拿大长期繁荣战略引擎所发挥的重要作用，更多数据请参阅我们的附录。随着公投尘埃落定，阿尔伯塔省迈入新篇章，确定性增强，持续投资的环境更加有利。正如我们的省长Danielle Smith阁下在10月20日讲话中所强调的，全加拿大重新认识到阿尔伯塔省的能源、农业、技术和自然资源对国民经济和长期繁荣的重要性。
阿尔伯塔省持续吸引大量资本投资，涵盖能源管道、发电、科技与AI基础设施、住房以及飞机组装等领域，例如最近联邦政府向德哈维兰公司提供了25亿美元融资，该公司制造关键的消防飞机；而萨斯喀彻温省在农业、钾肥、铀和能源方面的优势继续支撑投资和经济韧性。能源安全、经济竞争力、相对可负担性以及基础设施投资的结合，为我们核心草原市场的就业创造、人口增长和持续经济活动提供了坚实基础。
现在我们把电话交给Gregg Tinling，他将为我们概述本季度的业绩情况。强劲的资产负债表、公允价值和ESG。Greg。
Gregg Tinling（首席财务官）
谢谢，Samantha。幻灯片9展示了我们的关键运营指标。2026年第三季度，Trust通过专注于客户留存，并利用其垂直整合的运营平台来缩短套房周转时间，从而保持了高入住率。过去几年，在市场严重供不应求的情况下，Trust采取策略性适度调整续租率的做法，也有助于在更为平衡的市场中维持较高的入住率。
经济适用房市场的整体需求依然强劲。平均已入住租金环比和同比均有所上涨。尽管空置损失有所增加，但该信托得以减少激励措施，这推动了2026年第三季度营收较去年同期实现增长。这些业绩体现了我们战略举措的成效——这些举措旨在最大化自由现金流并丰富产品供给，从而带来了可观的财务表现。
第10页概述了在我们自主监管、居民友好、以居民为中心的模式下，新签和续签租约的租赁价差情况。这一策略持续推动了高留存率和推荐率，同时使年度同比的周转率和运营费用保持在较低水平。租赁价差有所放缓，反映出供需环境更趋平衡。在租赁基本面强劲的部分社区，我们实施了正向的市场租金调整。
在其他社区，市场租金在那些新供应交付量较大、且综合来看租金处于价格区间高端的局部区域进行了下调。本季度租赁价差略有负增长，这反映出我们在竞争更为激烈的市场中侧重于提高续租率。我们在新租金方面的战略灵活性，加之正向的续租价差，使我们得以保持高入住率，同时维持稳健的运营利润率和净运营收入。
我们将继续专注于保持高入住率和最大化住户留存率。这一策略巩固了我们在核心市场提供住户负担得起的友好型住房的承诺，同时降低成本、稳定运营表现，为所有利益相关方创造长期价值。幻灯片11展示了季度租金收入的环比增长。2026年前三个季度的租金收入增长逐步提升，与2025年第四季度相比保持一致。面对竞争加剧，Boardwalk REIT专注于在保持高入住率的同时，平衡市场租金与租赁激励，以实现其NOI优化策略。
请看第12页幻灯片，关于2026年第三季度，同物业净营业收入较去年同期下降1.1%，原因是总租赁费用上升5.3%，足以抵消同物业收入略高的0.9%增长。总租赁费用增加主要是由于2026年Alberta省教育物业税支出大幅上升。我想提醒大家，同物业的定义是指信托在报告日期起至少24个月内全资拥有的物业。
第13页幻灯片概述了Boardwalk REIT的抵押贷款到期时间表。该信托的债务组合分布较为均衡，约99%的抵押贷款余额通过CMHC持有NHA保险。该保险在整个摊销期内持续有效，并得到加拿大政府的支持，使得能够以低于传统抵押贷款水平的利率获得融资，目前5年期和10年期CMHC利率估计分别为4.05%和4.45%。
尽管当前利率高于信托未来几年内到期利率，但信托的到期曲线仍然错落分布，减少了任一年份的续期金额。最后，信托本季度的利息覆盖率为2.83%。截至2026年至今，在约8.15亿美元的2026年到期抵押贷款中，我们已续期或远期锁定5.79亿美元，平均利率为3.89%，平均期限约为7年。
结合我们手头的现金以及未使用的信贷额度，我们拥有充足的流动性，处于有利地位。我们最近向CMHC和贷款机构提交的承保标准，仍与我们一贯保守的估算保持一致。请参阅第48页幻灯片，其中总结了我们已完成的2026年抵押贷款计划。第14页幻灯片展示了信托投资物业的估计公允价值，不含IFRS 16调整。截至2026年9月30日，投资物业的公允价值总计为80亿美元，而2025年12月31日为86亿美元。整体公允价值的下降，是已完成资产出售以及本期确认的整体公允价值亏损调整的结果。目前每套公寓单元的估计公允价值约为248,000美元，仍低于重置成本，这与每个季度的情况一样。
该信托将继续审查已完成的资产出售交易和市场报告，以确定是否需要对资本化率进行调整，并与我们的外部评估师进行磋商。最新发布的资本化率报告显示，该信托用于计算公允价值的资本化率处于其估计范围内。现在，我想把电话交给Samantha Adams，由她重点介绍我们的资本配置举措。
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
谢谢你，Greg。随着我们进入2026年最后一个季度，我们的资本配置方式保持不变：保持纪律、保持耐心，并将资金投向我们认为风险调整后回报最佳的地方，我们的重点仍然是增长自由现金流。我们的增值与重新定位计划仍然是资本配置的关键优先事项。正如第15页幻灯片所强调的，2026年计划的16个项目中已有7个完成，其余项目有望在年底前完成。
这些是性价比高的公共区域和配套设施升级，能提升住户整体体验、保持可负担性，并支持留存率和长期资产质量。市场对高品质可负担公寓的需求依然强劲，这些升级让我们的物业保持竞争力。第16页和17页概述了我们2026年的交易情况。年初至今，我们已完成或宣布6.29亿美元的销售额，平均资本化率为5.2%。待剩余交易完成后，这些销售将产生3.42亿美元净收益，并减少约3300万美元的近期资本支出。其中包括第三季度在London、Grande Prairie和Edmonton完成的1.77亿美元销售，平均资本化率为5.4%。出售这些物业的原因是递延资本需求高、运营挑战，或在某些市场敞口过大。
9月1日，我们还完成了与Desjardins Global Asset Management的合资项目Project Casa的清算。我们的销售继续按照公允价值完成，并且我们已将大部分收益用于回购单位，如幻灯片18所示。NCIB仍是我们的首要任务，因为我们的单位价格并未反映我们投资组合的价值。2026年迄今，我们已回购2.45亿美元的单位，平均价格为65.37美元。我们核心市场的私人买家支付的资本化率为4.75%至5.25%，而我们的单位交易隐含资本化率远高于6%，这使得回购我们的单位成为迄今为止我们资本的最佳用途。
现在请Eric Bowers来谈谈我们在创造价值方面的过往记录。
Eric Bowers（财务与投资者关系副总裁）
谢谢，Samantha。第19页幻灯片展示了我们多年来在每单位FFO和分配增长上的复合增长记录，这得益于信托最大现金流保留政策。该政策使信托能够将其最廉价的资本来源——内部产生的现金流——再投资于其社区，从而使每单位FFO自2018年以来增长超过一倍，并使我们的常规分配自2021年以来以约12%的年率复合增长。
我们很高兴确认，2026年12月以及2027年1月和2月的常规月度分派为每信托单位0.15美元，按年化计算为1.80美元。请注意，随着年底临近，我们的团队正在最终确定并进行税务审查，并将在12月提供任何特别分派的最新信息，以反映我们全年活跃销售计划带来的应税收益。我们的常规分派审查也在年底进行，预计将随我们的年终业绩一并更新。
在第20张幻灯片上，我们强调了Trust资产负债表的强劲实力，以及我们在逐步降低财务杠杆方面取得的持续进展。第三季度，Trust的债务与EBITDA之比改善至9倍，低于2025年第四季度的约10倍。尽管债务与总资产之比与上一季度相比保持稳定，略低于43%，但Trust的流动性依然强劲，第三季度末约为4.03亿美元。第21页和第22页幻灯片展示了信托单位相对于私募市场估值和Trust每单位NAV而言继续代表的卓越价值。
按目前约63美元的单价计算，信托每间套房的隐含价值为19.5万美元，隐含资本化率为6.5%，这使信托能够通过其NCIB计划，持续有机会以历史上罕见的折价水平投资于自身高质量、低风险的投资组合。本季度内，信托已完成当前周期的NCIB，该计划有资格在11月下旬续期。现在，我想把电话交给James Ha，请他讨论信托最新的财务指引，并就信托经过验证的平台和卓越价值作总结发言。
James Ha（总裁）
谢谢你，Eric，也感谢我们整个Boardwalk团队，感谢你们为居民会员提供的服务与付出。我们期待圆满结束又一个成功的年份。第23页幻灯片对我们2026年的展望做了最终回顾，我们将继续展示平台实力以及全美经济适用房的韧性。我们持续看到对价格可负担住房的强劲需求，而更昂贵的住房选择仍然竞争激烈。
我们入住率的提升反映了我们较高的可负担性以及社区的卓越品质，这使我们在进入冬季时处于有利地位。自上次报告以来，我们的整体业绩符合预期。第三季度收入的环比正增长正在抵消今年下半年房产税的大幅增加。因此，我们很高兴收窄全年展望，预计同物业NOI增长1%至2%，全年每单位FFO在4.65至4.75美元之间。
请注意，这是前瞻性指引，如果在年底前我们的展望有任何变化，我们将提供更新。按照惯例，我们将在即将发布的第四季度业绩中介绍2027年的展望和指引。最后，我们专注于提供最优质且价格合理的社区，这正是我们的居民将Boardwalk作为安家首选的原因，也让我们团队持续获得高入住率和高留存率。幻灯片24重点展示了我们团队已经并继续努力改进的一些关键基准。正如之前所分享的，Boardwalk提供最具价值的住房，租金仅略高于每月1600美元，是全国最实惠的租金之一。
我们的运营利润率已显著提升，因为我们不断寻找新方法来优化净营业收入（NOI），尽管物业税等不可控费用有所增加。我们独特的商业模式能够保留并复利现金流，使我们能够有机地改善资产负债表，我们的债务与EBITDA比率在同行中处于最低水平之一。我们独特的平台、严谨的资本配置方法以及经验丰富的团队持续展现出我们为所有利益相关者创造价值的能力，我们再次感谢我们的居民成员、我们的团队、我们的合作伙伴以及所有利益相关者，感谢你们让我们成为你们住房的首选。谢谢，现在我们希望开放提问环节。Vanessa。
操作员
谢谢，女士们、先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按电话上的星号键，然后按1。您会听到提示音，表示您的问题已被登记。如果您想退出提问流程，请按星号键，然后按2。如果您使用的是免提电话，请先拿起听筒，再按任何键。我们有第一个问题来自TD Cowen的Jonathan Kelcher。
TD Cowen分析师Jonathan Kelcher
谢谢。下午好。第一个问题，我知道现在问还早，你们会在二月份给出正式指引，但就从宏观层面来看，你们对明年的营收增长和费用增长是怎么考虑的？
James Ha（总裁）
嘿，Jonathan，我是James。正如你指出的，我们会结合第四季度业绩提供正式指引。你知道，我们重点关注的是保持并提升入住率。我们真的非常感谢团队付出的所有努力和辛勤工作，让我们能维持97%的入住率，因为外面的竞争很激烈。正如我们在准备好的发言中所说，我们看到住房市场中经济型板块展现出非常强的韧性。
价格更高的地方供应量大得多，竞争依然非常激烈，我们的团队在赢得市场份额和保持97%入住率方面做得非常出色。
TD Cowen分析师Jonathan Kelcher
好的。那么在支出方面，有没有像今年房产税这样的大项支出？除了常规增长之外，您还预见到其他大额开销吗？
Gregg Tinling（首席财务官）
嗨，Jonathan，我是Gregg。现在说还为时过早。今年我们确实受到了Alberta教育财产税增加的影响，所以你会看到这影响了Q3，并将影响Q4。虽然现在判断还为时过早，但我们预计明年在这方面不会有类似的增加，不过我们会在2月份给你更多更新。
TD Cowen分析师Jonathan Kelcher
好，说得有道理。那第二个问题，看起来你们正在积累流动性。你们通过NCIB回购，我明白NCIB是目前运用手头现金的最佳方式。但你们是否开始考虑进行任何收购？
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
是的，嘿，我是Samantha Kolias-Gunn。我们确实如此。不过，我们仍然高度挑剔，但我们会继续审视遇到的机会，以寻找最佳的收购对象。但我想，正如你所强调的，今年由于我们的单位价格与私人市场估值之间的巨大差距，这一直是个挑战，这就是为什么我们将大部分净收益分配给了NCIB。但我们确实看到了一些机会。是的。
TD Cowen分析师Jonathan Kelcher
好的，这很有帮助。我会把它转回去。谢谢。
操作员
下一个问题来自BMO Capital Markets的Tom Callahan。
Tom Callahan（BMO Capital Markets分析师）
谢谢。下午好。或许只是就收购机会及更广泛的私募市场稍作跟进，可能现在讨论还为时尚早，但鉴于收益率的变动，您是否已经开始观察到定价或预期方面有任何变化？
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
大家好，我是Samantha Kolias-Gunn。我觉得现阶段还为时过早，因为利率变动才刚发生不久。但进入2027年之后，这肯定是我们会密切关注的事情。不过到目前为止，我们还没有看到显著的影响。
Tom Callahan（BMO Capital Markets分析师）
好的，明白了。那么或许我们可以换个话题，谈谈综合基础上的利差情况。确实注意到第三季度有轻微的环比放缓。能否请您分享一下，在季度结束后，从利差方面您所观察到的一些情况？
James Ha（总裁）
嘿，Tom，我是James。情况再次相当稳定。外面的竞争依然相当激烈。我们正进入通常较为缓慢的冬季，但这也意味着人员流动会稍微减少。因此我们看到了一些稳定性。我认为续约情况与你们看到的或我们过去几个月看到的情况非常相似。
Tom Callahan（BMO Capital Markets分析师）
好的，那么在续约方面，大约2%的幅度与你目前看到的情况算是合理的。
James Ha（总裁）
是的，就我们接下来几个月所看到的情况而言，我认为，正如我们所说，我们看到的情况相当一致。
Tom Callahan（BMO Capital Markets分析师）
好的，谢谢詹姆斯。我把话题交还给你。
操作员
我们有请Raymond James的Brad Sturges提出下一个问题。
Brad Sturges（Raymond James分析师）
接着Tom刚才的问题。你认为激励措施的使用趋势会如何变化，特别是进入Q4、Q1这类租赁淡季时，总体而言？
James Ha（总裁）
嘿，Brad，我是James。你知道的，激励措施的使用情况再次与我们观察到的情况相当一致。再次强调，我们的优先事项和重点是保持续租方面的高入住率。请记住，在冬季，由于流动率较低，我们租赁活动中更大比例将是续租，而在新租赁方面，你知道，我们将对潜在新住户保持灵活。众所周知，外面竞争很激烈——我知道我已经说过几次了——再次，我非常感谢我们的团队为继续赢得市场份额所付出的努力和工作。
但总体激励措施的使用情况是，你知道，我们在新租约上实施了这些措施，而且大部分情况下，在续租时也会取消。
Brad Sturges（Raymond James分析师）
好的。回到刚才关于私募市场的讨论，你们今年在强劲的需求背景下出售非核心资产，业绩相当不错。你们是否观察到买家群体的深度或构成有所变化？目前是否仍有窗口可以继续出售，或许可以 opportunistic 地出售更多非核心资产？
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
嗨，Brad，我是Samantha Kolias-Gunn。我们还没有看到买家群体出现明显变化。我们注意到的是，来自Quebec、Ontario和B.C.对我们一些非核心社区的兴趣越来越多。至于我们能预期什么，或者我们在关注什么，你知道，随着我们进入2027年，我觉得现在判断私募市场的走向还有点早，我们目前正在本季度评估2027年的处置策略，2月份我们会在发布更广泛的2027年指引时提供更好的更新。
Brad Sturges（Raymond James分析师）
好的，谢谢。我会转回去。
操作员
下一个问题来自RBC Capital Markets的Jimmy Shan。
Jimmy Shan（RBC Capital Markets分析师）
谢谢。James，我知道你几次提到那里的竞争情况。我猜你特别指的是Calgary市场。我想在那个市场上，在建的租赁项目似乎还在继续增加。你觉得那个市场什么时候会好转？
James Ha（总裁）
嘿，Jimmy，我是James。我先来说说这个。实际上，我们看到全国范围内竞争都很激烈，而且这更多是围绕价格点展开的。你知道，在Edmonton，我们的平均租金非常实惠。在Regina和Saskatoon，我们的平均租金也非常实惠。你知道，在Calgary，过去几年我们确实大幅提升了投资组合的品质，因此，相对来说，我们在Calgary看到了更多竞争。但全国范围内，取决于价格点，你知道，如果我们是在市场较高端的细分领域竞争，那就是居民有很多选择的地方。
但在供应方面，我将把话题交给Eric。
Eric Bowers（财务与投资者关系副总裁）
嘿，Jimmy，我是Eric。从供应角度来看，今年迄今为止，卡尔加里仍有相当数量的项目在建。总体来看，新开工数量比去年同期下降了约15%。截至9月的累计供应量始终是相对于需求而言的。众所周知，未来几天我们将迎来新的移民水平计划。我想说的是，好消息是从就业角度来看，正如Samantha在开场发言中提到的，有一些非常不错的驱动因素，我们相信会有持续的人口迁移到本省。
Jimmy Shan（RBC Capital Markets分析师）
你们有没有听到移民方面的什么消息？
Sam Kolias（董事长兼首席执行官）
你好，Jimmy，我是Sam。我们和大家一样，都在关注同样的新闻。正如我们在多次通话中强调的，我们非常支持经济移民政策。在过去的一届政府时期，这一政策在哈珀总理的领导下成效显著，为加拿大全体国民带来了极大的繁荣。因此，我们将继续倡导和支持经济移民。目前，我们正等待接下来几天的预算公告，看这一政策将如何被纳入其中。
Jimmy Shan（RBC Capital Markets分析师）
好的，谢谢。
操作员
下一个问题来自Desjardins的Kyle Stanley。
Kyle Stanley（Desjardins分析师）
谢谢。大家下午好。或许我们先稍微接着聊一下移民这个话题。看看你们列出的搬离十大原因，我想弄清楚，在这十大原因中，你们会把那些被迫离开这个国家或身份不确定的非永久居民归入哪一类，那些不续签的人又该归到哪里？这对你们的投资组合影响有多大？显然，考虑到阿尔伯塔省的非永久居民可能比全国其他地区少。
那么，您如何看待可能提高移民目标呢？这会带来哪些帮助？
James Ha（总裁）
Kyle，我是James。我们团队其实讨论过为此设立一个类别，但后来考虑到一些隐私问题，所以决定不这么做。所以情况确实各不相同，但我想说，大多数非永久居民、不续签的人实际上会归入搬离本市的类别。你可以看到这个数字有小幅增长。当我们与团队交流时，听到很多不幸的故事——有些人在这里已经待了很多年，打多份工，有孩子，有家人在这里上学，每个月都按时交房租，却因为许可证没有续签而被要求离开这个国家。所以，你知道，我们团队在填补空缺和重新出租这些单元方面做得很好。但与此同时，这些故事可能并不是我们的移民政策调整所想要达到的效果。
所以，正如Sam所说，我们当然会在接下来几天密切关注明天的预算情况，看看会有什么结果。显然，正如Samantha在事先准备好的发言中所提到的，我们在加拿大有很多工作要做。我们有项目要建设，有经济要发展和增长，而这需要人力。因此，稍微增加一些移民会促进更多家庭形成，这显然是一个积极因素，有助于吸收我们这里现有的住房。
我们也在和大家一样关注新闻。
Kyle Stanley（Desjardins分析师）
明白了，这说得通。正如你多次提到的，竞争加剧以及对入住率的关注，关于保持97%的入住率有很多讨论。这是主要目标吗，还是你认为近期内有望超过97%？
James Ha（总裁）
是的，我们团队想这么做。我们正在再次推动，我认为，我们更实惠的社区，你知道，那里我们有较低的平均租金和惊人的价值。我们在那些地方继续保持满租。真的只是价格更高、更昂贵的社区，再次，我确信我们在那里正在赢得市场份额，我们在那里领先于市场。但这也是我们看到更多流动的地方，因为居民有更多选择。所以当然，Kyle，我们很乐意在进入2027年时提高入住率，但也要认可我们这里的团队，因为我们也非常高兴能够在夏季租赁季节提高一些入住率。
Kyle Stanley（Desjardins分析师）
好的。最后一个问题。你们在魁北克省的同店物业收入增长本季度看起来相当强劲。想请你谈谈那里的驱动因素，以及这种增长是否具有可持续性。
James Ha（总裁）
是的，在Quebec，最大的因素之一——我不想说是细微差别——但确实是夏季月份的租赁量。7月份租赁量较大，这显然会影响到整个季度。这实际上抵消了我们在Quebec看到的一些费用增加，特别是与R&M相关的费用，以及本季度内需要完成省政府规定的检查。所以，是的，我们的Quebec投资组合继续表现良好。
我们在Quebec的团队正在努力工作。同样地，正如我们在全国范围内所说的，Quebec存在竞争，因此我们都必须保持最佳状态。我们的团队正全力以赴，这使我们能够持续表现出色。
Kyle Stanley（Desjardins分析师）
好的，谢谢。我把话题交还给你。
操作员
我们的下一个问题来自Scotiabank的Mario Sarek。
Mario Sarek（Scotiabank分析师）
你好，谢谢，早上好。回到移民话题，我认为大家普遍有一种热情或期待，认为更新的移民数字可能对该行业有利。但如果我们只关注Alberta，暂且把公投中的主权问题放在一边，那里有几个与移民相关的问题获得了超过50%的支持。你认为这对未来的租赁需求以及Alberta过去三四年领先的人口增长会有什么影响吗？
Sam Kolias（董事长兼首席执行官）
Mario，我是Sam。我们听到的是，第一到第九个问题都非常模糊。在移民问题上，你几乎可以说“是”和“否”意思相同。那意味着什么呢？好吧，我们都同意我们需要更多教师。这是我们一直向决策者和公众提出的一个问题。我们都同意我们需要更多医疗保健和医生，当然，因为当每个人都需要看医生时，每个人都很难看到医生。
因此，在移民、经济移民问题上存在显而易见的共赢点，我们都能达成共识。作为经过实践检验、行之有效的公共政策的倡导者，我们努力在大家都能认同的政策上寻找共同点。这些是我们都赞同的移民讨论，且始终难以提出异议。人民的需求——我们人民，民有、民治、民享——始终是经过实践检验、行之有效的治理方式。
Mario Sarek（Scotiabank分析师）
好的，谢谢Sam。那么我的下一个问题回到综合租赁价差上——它们已经从2024年的约10%降到现在的基本持平。我理解你们看到的大部分竞争都发生在较高租金水平或新建项目层面，但这能解释全部吗？比如，你们有没有按租金金额划分的综合租赁价差统计数据？我只是想了解一下，按租金类型来看，综合租赁价差的侵蚀在整个投资组合中到底有多广泛。
James Ha（总裁）
是的，Mario，我们可以考虑制作那个，并可能在接下来几个月里加入我们的投资者演示文稿。我想你可以看看我们在同一时期的已入住租金。如你所知，我们的投资组合明显更偏向高价值、高可负担性。你已经看到了我们的已入住租金——抱歉，将其与Rentals.ca的数据对比一下，后者是基于房源的，会处于较高端，因为正如我们过去讨论过的，大部分空置都集中在那里。
如果你追踪Rentals.ca上这些城市的平均租金趋势，会发现挂牌租金已经下降，而我们的实际占用租金虽然如Mario你所说增速放缓，却仍在持续上涨。所以，我想这能给你一些启示。不过这是个好主意——我们或许会按品牌追踪平均租金，看看能否在未来一个月左右将其加入投资者演示文稿中。
Mario Sarek（Scotiabank分析师）
好的。是的，那会很有意思。James，还是接着问你，第四季度10美分的指引区间——大约是你们隐含中点1.16美元的9%。你能不能大致讲一下，是什么假设让全年落在4.65而不是4.75？
James Ha（总裁）
是的，Mario，目前公用事业确实是最大的波动因素。这真的取决于接下来几个月我们面临的冬天有多暖或多冷。再说收入，特别是结合我们这里提供的更新以及10月份运营更新中提供的信息，你可以大致追踪收入的走向。在支出方面，Greg，我不知道这里还有什么要补充的。
Gregg Tinling（首席财务官）
是的，我可以提供更多细节。谈到维修和保养，本季度确实有所增加，有几项大额支出是我们未曾预料到的。其中一项在Quebec——James之前提到过。基本上，Quebec的等效工作场所安全与保险委员会要求我们按照新规定进行一些检查和测试，涉及约2500套住房的测试。另外在Alberta，第三季度Edmonton及周边地区创纪录的降雨量也导致了更高的维修和保养费用。这是没有预料到的。
James Ha（总裁）
是的。那么Mario，中点上下浮动0.05美元，那就是250万美元。对吧？我的意思是，你知道，公用事业将是我们在低端到高端区间最大的驱动力。
Mario Sarek（Scotiabank分析师）
这说得通。那么我的最后一个问题是——就像我们之前讨论过的供应情况以及外面的竞争有多激烈。但Samantha确实强调了那个有土地项目——25亿美元。接下来几年里，有几项联邦倡议可能意味着大项目和大规模的就业增长，尤其是对草原地区，特别是Alberta。不用深入每个项目的细节，你大致认为我们什么时候会开始看到与所有这些更大规模启动或规划中的项目相关的就业影响？
James Ha（总裁）
你说得完全正确，Mario，这正是我们大家都兴奋的原因。但关键问题是什么时候？明天我们将公布预算，我们期待通过阅读预算来了解这项投资何时能够启动。但那个大问题和你补充的一样，也是同一个。
Mario Sarek（Scotiabank分析师）
好的，我的部分就到这里。谢谢。
操作员
谢谢。下一个问题来自National Bank of Canada的Matt Kornack。抱歉，不是Chicago的。
Matt Kornack（加拿大国家银行分析师）
是的，简单说一句，多伦多这边已经是穿T恤的天气了。能不能给我们大致介绍一下——这个季度已经过去一半了。我看到西部一些滑雪胜地的网络摄像头上有积雪，但就目前而言，西部是正常趋势还是比往年更冷？
James Ha（总裁）
你知道，Matt，这周天气挺暖和的。我们阿尔伯塔这边最高气温有10摄氏度。所以现在挺暖的。上周还挺冷的。按理说我们会遇到超级厄尔尼诺现象，但你知道，正因为如此，我们对今年余下时间的预测才有一个区间。如果你有更好的天气指标，请告诉我。我反正没有。
Matt Kornack（加拿大国家银行分析师）
房产税方面，涨幅相当大。我想你提到过，但似乎都集中在这个季度体现出来。我知道其中一部分还与学校税有关。这是季节性的吗？我知道你们可能也会尝试申请一些退税，或者对这些税提出异议。但我们该如何看待这个季度作为整个投资组合房产税支出的代表呢？
Gregg Tinling（首席财务官）
嗨，Matt，我是Greg。第四季度的房产税应该和第三季度差不多。我们之前提到的阿尔伯塔省的增长，那些是在7月生效的，也就是第三季度初，而且是针对下半年的。所以这是个时间安排的问题。但是没错，第四季度会和第三季度保持一致。然后看——抱歉，Jim，你继续说。
James Ha（总裁）
抱歉，Matt。我正想补充关于那些房产税的好消息——实际上，就在上周，我们从阿尔伯塔省的省长和财政部长那里得到了一些好消息，略微降低了教育税，但更重要的是，为市场在未来三年内提供了确定性。因此，你知道，教育税约占我们总房产税的三分之一。所以，我们对上周发布的公告感到满意。
话虽如此，房产税还受其他几个因素影响，包括评估价值和市政部分。因此，我们的团队将在接下来几个月与各市政当局合作，力求为即将发布的指引确定一个具体数字。但我们很高兴听到，至少教育税在未来几年内变得更加稳定了。
Matt Kornack（加拿大国家银行分析师）
我知道你们还没到那一步，但就27年而言，因为我们在做预测，应该会——所以接下来两个季度大概是1500万左右，但到27年平均会降到更接近你们26年全年本来会有的水平吗？
Gregg Tinling（首席财务官）
你知道，我们一直建议把房产税放在全年基础上看。上半年和下半年这两笔付款，是我们与各市政当局的税款分期缴纳计划的结果。而且，马特，从长期来看，当我们看任何一年时，大部分情况下整个投资组合的房产税一般会按通胀因素上涨，对吧？大概在2%到4%的区间。
今年显然是那个规律的一个例外。不过，我们还是会继续收集更多相关信息。但你知道，就估算而言，从长远来看，我们发现那个规律相当一致。
Matt Kornack（加拿大国家银行分析师）
好的，不是，这个——感谢你提供的细节。然后更广泛地看费用方面，看看R&M这块，你在保持低增长方面做得相对不错。G&A的趋势也挺好。你能给我们一个感觉，是否——我想我们过去谈过这个几次——但除了不可控成本之外，在保持费用低于通胀增长的能力方面，是否还有更多空间？
Gregg Tinling（首席财务官）
我的意思是，团队一直在努力管理我们可控的成本。尤其是在当前充满挑战的时期，这一点更加被强调。所以，你知道，我们正在努力工作，他们也意识到了这一点。你知道，行政部门，他们在那里做得很好，我们认为行政部门，你知道，全年每季度大概会在1100万左右。
Matt Kornack（加拿大国家银行分析师）
好的，谢谢各位，非常感谢。
操作员
下一个问题来自CIBC的Dean Wilkinson。
CIBC分析师Dean Wilkinson
谢谢，你们好，我的好友们。我想回到利率的话题上。当你们在5月份报告第一季度业绩时，加拿大10年期国债收益率是3.70。当你们在8月份报告第二季度业绩时，加拿大10年期国债收益率是3.70。再看看今天，还是3.70。我看了看CIBC对我们2028年的内部预测，也是3.70。你们已经看到了这个趋势。也许该问Samantha和James的问题是：这个利率话题，到底是真的在跟房地产的买卖双方以及你们的贷款机构之间发生着，还是更多是你们在跟像我这样、试图从利率的周度波动中读出太多含义的人之间的对话？
Samantha Kolias-Gunn（企业发展与治理高级副总裁）
这是个自嘲的问题。不过，是的，很喜欢。不，我们不打算讨论那个。从投资团队的角度来看，到目前为止，在我们与非核心社区购买者的讨论中，它真的没有被考虑进去。它会在2027年前产生影响吗？再次，正如我在电话会议早些时候所说，现在判断还为时过早，但到目前为止，它真的不是一个因素。
James Ha（总裁）
是的，我想补充一下，Dean，你经常听Eric谈到阶梯式配置的重要性——这正是原因所在。因为你说得对，你知道，在你提到的那些时期，我们正好在3.7左右，但就在两个月前，我们还接近4。所以如果我们每个月都在市场上，这就能给我们提供一些时机上的对冲。归根结底，正如Samantha所说，我们继续看到非常有吸引力的投资机会，资本化率也很有意思，我们会寻求在出售和收购两方面都加以利用。
CIBC分析师Dean Wilkinson
您有没有看到融资利差出现任何实质性变化？我的意思是，表面上看来它们可能已经收窄了，但您那边有没有观察到什么不同寻常的情况？
Eric Bowers（财务与投资者关系副总裁）
我是说，嘿，Dean，我是Eric。我觉得跟一年前比，它们稍微降了点。但总的来说，最近这段时间它们一直挺稳定的。不过要是跟一年前比，是的，我会说它们确实稍微降了点。
CIBC分析师Dean Wilkinson
利率略有上升，利差略有缩小；总的来说，借款利率保持不变。感谢理解。谢谢大家。
操作员
现在没有更多问题了。接下来我把电话交给Sam Kolias做结束发言。
Sam Kolias（董事长兼首席执行官）
谢谢你，Vanessa。一如既往，如有任何进一步的问题或意见，请随时与我们联系。感恩。我们要感谢整个团队，他们日复一日地在平凡中创造非凡。我们的团队确实非凡。感谢忠实的居民、CMHC、我们的贷款方、合作伙伴，当然还有来自远近各地及本地的基金单位持有人。这一切真的都关乎我们的商业挚友，我们永远的Boardwalk REIT大家庭，我们站在他们宽阔的肩膀上。
作为领导者，我们持续竭尽所能支持持续增长与卓越表现。我们真的无法充分感谢我们卓越的团队和伟大的领导者。我们对于在卓越价值、服务和体验基础上取得的弹性成果感到满意。我们继续为我们的居民家庭成员、投资者及所有利益相关者提供支持。我们得出结论，家是心之所向。我们的心在于家人所在之处，而家人则在于爱永远栖息之地。如今，在选择居住地方面有许多选项。但只有一个地方可以称之为家。
永远心系家园。我们的未来是Boardwalk REIT。家人永相伴。还有什么比选择安家之处更重要呢？愿上帝保佑我们。如今比以往任何时候都更需要赐予我们和平。这是我们最宝贵的财富。
操作员
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。现在大家可以断开连接了。